Снос рождает предложение

Владельцы свободных квартир в Москве и Питере обычно неплохо зарабатывают на том, что просто сдают их в аренду на месяцы или годы. Владелец посредственной "однушки" может рассчитывать на полтысячи долларов в месяц. Однако мало кто знает, что параллельно развивается новое доходное направление -- краткосрочная аренда. Свободную квартиру профессионалы от этого нового бизнеса помогут превратить в маленькую гостиницу, точнее, в апартаменты. От хозяина потребуется лишь заключить договор аренды с управляющей компанией, которая и сделает из квартиры "Мариотт" или "Украину" в миниатюре. Использовать частную квартиру именно таким образом для ее владельцев зачастую и удобнее, и выгоднее.

 

Зачем все это нужно? Гостиничное хозяйство Москвы тает, как шагреневая кожа. Новых отелей в столице почти не строят уже лет пятнадцать (несколько объектов в год -- смешные цифры для мегаполиса). Теперь же начали ломать существующие. Снос "Интуриста", "Москвы" и "Спорта" вывел из оборота свыше 2400 гостиничных номеров. Начался демонтаж "Минска" (300 номеров), со дня на день приступят к разборке "России", рассчитанной на 5500 постояльцев. В очереди на закрытие еще десятки гостиниц. "Именно снос гостиниц и колоссальный дефицит номеров в отелях и подтолкнул нас к созданию нового бизнеса, -- рассказывает руководитель проекта Hotel Home Владимир Филимонов. -- Мы стали арендовать квартиры у хозяев и сдавать посуточно, обеспечивая постояльцев дополнительным сервисом. Попутно обнаружилось, что масса приезжих в принципе не любит гостиницы и предпочитает жить в апартаментах".

 

Программа Hotel Home ориентирована на "бизнес-клиентов". Обычно это приезжающие по работе иностранцы (60% от числа заявок) и российские командированные из регионов. Средний срок проживания -- неделя, хотя бывают случаи, когда в "посуточной" квартире люди живут месяцами. В отличие от Санкт-Петербурга, где бизнес посуточной аренды также существует уже несколько лет, туристы в Москве этой услугой пользуются мало: их доля составляет не более 10%.

 

Постоялец апартаментов не просто заселяется на свободную площадь, а получает еще и дополнительный сервис -- не такой разнообразный, как в настоящей гостинице, но для многих вполне достаточный. Так, в стоимость аренды обязательно входят услуги горничной. Апартаменты обеспечиваются сменным бельем, посудой, необходимым набором бытовой техники. Возможны и другие услуги -- встреча в аэропорту, предоставление автомобиля с водителем и т. д. При этом сам хозяин квартиры о поиске арендаторов не задумывается: вне зависимости от того, сколько его квартира будет простаивать пустой, он будет получать от управляющей компании оговоренную плату.

Чтобы квартира удовлетворяла запросам клиентов данной рыночной ниши, необходимо выполнение нескольких условий. Главное -- местоположение. Для бизнес-сегмента рассматриваются только квартиры, от которых не более восьми минут пешком до станции метро (причем сама станция -- не дальше второй от Кольцевой линии) и расположенные на оживленных улицах. Естественно, нужна отделка, как это у нас принято называть, "под евро": новая сантехника и плитка в ванной, выровненные и покрашенные стены, теплые полы в ванной и на кухне. Управляющие компании часто самостоятельно комплектуют апартаменты посудой, постельным бельем, бытовой техникой (от чайника до СВЧ-печи и телевизора), а также всевозможными гостиничными штучками -- от тапочек и шампуня до минимального набора продуктов в холодильнике.

 

Одним из ограничений оказывается состояние подъезда: хороших парадных в Москве много меньше, чем хорошо отремонтированных квартир. Иностранцы, естественно, с трудом принимают это проявление русской действительности. Поэтому в некоторых случаях управляющие самостоятельно оплачивают уборку подъездов.

 

Конечно, все свои затраты управляющий переносит на конечных арендаторов -- постояльцев. Услуга эта для них не так уж и дешева. Судите сами. По словам генерального директора "Мосгорбюро" Сергея Астафьева, цены посуточной аренды квартир в центре в среднем составляют половину стоимости номера в гостинице, расположенной рядом. Для центра города это означает 100-150 долларов за сутки за двух- или трехкомнатную квартиру. Въезжая, клиент платит депозит в размере 100-200 долларов, который возвращается в момент освобождения квартиры. Понятно, что такой депозит не полностью страхует владельца квартиры и управляющую компанию. Однако владельцы часто страхуют ответственность перед третьими лицами и имущество. Кроме того, клиенты, способные платить более 100 долларов за сутки, как правило, не склонны к вандализму, а "расслабляются" обычно в ресторанах. Интересно, что посуточные цены, в отличие от длительной аренды, мало зависят от количества комнат: разница между "однушкой" и "двушкой" может быть всего 10-20 долларов. Иными словами, что для владельцев квартир выгоднее всего сдавать "однушки", капитализация получается намного выше, чем по другим квартирам.

 

Все вышесказанное касалось так называемого бизнес-сегмента. Однако посуточный бизнес возможен и в нише недорогих квартир. "Мы арендуем у хозяев квартиры, расположенные в пяти-десяти минутах ходьбы от удаленных станций метро. ‘Однушки‘ нам обходятся в 500-700 долларов в месяц, а пересдаются они по цене 30-50 долларов в сутки. Сегмент дешевых квартир интересен тем, что он почти безрисковый, вне зависимости от сезона", -- говорит Ярослав Жидких, специалист компании A-Realty.

 

Если хозяин не в состоянии привести квартиру в надлежащий вид, управляющая компания сама доводит ее до "гостиничного" уровня. По договоренности с хозяевами компания даже может сделать косметический ремонт, который, естественно, зачтется при расчете арендной платы. Минимальный контракт для постояльца в A-Realty, например, равен 100 долларам. При меньших суммах слишком велики оказываются накладные расходы (время, потраченное на показы и заполнение договоров, услуги горничной).

 

Бизнес управляющих компаний строится на "ножницах" между оптовыми (годовыми) ценами аренды и розничными (посуточными), и потому ключевым оказывается вопрос заполняемости. Пик спроса на квартиры возникает во время проведения крупных выставок. Так, в феврале, с началом "Продэкспо", мест нет ни в гостиницах, ни в посуточных апартаментах. "Затишье летом и в период новогодних каникул, все остальное время постояльцев много, -- говорит Сергей Астафьев. -- Среднегодовую заполняемость мы оцениваем в 70-80 процентов".

Правда, пока большая часть рынка апартаментов живет по старинке, на разовых контрактах. то есть хозяин не отдает свою квартиру управляющей компании на год вперед, например, а просто сдает ее на короткий период, если находится клиент. Такая квартира будет в базе агентства, и, когда клиент найдется, хозяин его и пустит. Соответственно, и деньги хозяин получит лишь за тот срок, в течение которого будет "работать" его квартира. "Арендовать дорогие апартаменты в центре на долгий срок для их пересдачи мы пока не решаемся -- существует риск их недозагрузки. С такими квартирами мы работаем по другой схеме -- на комиссии, -- говорит Ярослав Жидких. -- Всегда есть определенное количество квартир, которые хозяева не могут сдать быстро. Чтобы апартаменты не простаивали, их хозяева иногда идут на посуточную сдачу".

 

На этом рынке базовая цена квартир с отделкой в центре -- 100 долларов за сутки плюс комиссия агентства (до 50 долларов). Причем за эту сумму можно снять как "однушку", так и четырехкомнатную квартиру. Постояльцам надо приготовиться к тому, что в случае "аренды по комиссии" у каждого хозяина могут оказаться свои личные специфические требования и собственная ценовая политика. К примеру, за проживание второго человека в однокомнатной квартире могут удвоить цену. При этом за второго человека в "двушке" стоимость проживания вырастает всего на 10%. То есть по факту снять "двушку" бывает дешевле, чем "однушку". Дешевые квартиры в отдаленных районах сдаются посуточно за 1400-2000 рублей в стуки. Понятно, что при аренде квартиры "от хозяина" риэлтерская компания ничего не гарантирует клиенту, получая деньги фактически за подбор варианта.

 

Описанный бизнес посуточной аренды в Москве ("снял у хозяев--довел до гостиничного уровня--сдал") существует всего год-полтора. Пока им занимается не более десятка компаний, имеющих в управлении несколько сотен квартир. В этом сегменте практически не работают крупные компании -- для них он недостаточно прибылен. "Это трудоемкий бизнес. Чтобы сдать квартиру на два-три дня, надо потратить как минимум три часа: проехать через всю Москву, дождаться клиента, заключить договор и так далее. В конце срока проживания нужно еще раз встретиться, чтобы проверить имущество, отдать депозит и забрать ключи. Есть и расходы на рекламу, на горничных. Для крупных агентств интереснее сдать дорогую квартиру или коттедж и получить сразу несколько тысяч долларов", -- говорит Ярослав Жидких.

 

Рынок посуточной аренды только формируется (ни одна из управляющих не имеет более 30 "своих" квартир) и может быть интересен как для компаний малого бизнеса, так и тем инвесторам, которые приобретают "лишнюю" недвижимость для получения дохода. Темпы строительства новых гостиниц таковы, что о благоприятной конъюнктуре на ближайшие четыре-пять лет можно не беспокоиться. Огромный потенциал кроется и в развитии въездного туризма, который сегодня во многом сдерживается именно отсутствием мест расселения иностранцев. Снизить же издержки и сделать такие "гостиницы" дешевле, а значит, и конкурентоспособнее, возможно за счет эффекта масштаба. Серьезными игроками на рынке управляющие компании станут тогда, когда будут иметь в своем распоряжении сотни квартир.

 

Номерной фонд Москвы продолжает сокращаться, и сегодня наибольший дефицит гостиничных мест в Москве по-прежнему возникает в сегменте гостиниц уровня 2-3 звезды. При этом все отели, введенные в 2005 году (Swissotel, Holiday Inn Lesnaya, Courtyard by Marriott в Вознесенском переулке, "Савой"), относятся к гостиницам верхнего ценового уровня (4-5 звезд).

 

По данным компании Blackwood, цены на гостиничные номера в 2005 году выросли примерно на 20%. Это коснулось как отелей класса "люкс", так и гостиниц экономкласса. Стоимость стандартного двухместного номера в пятизвездной гостинице сегодня составляет порядка 450 долларов в сутки, в четырехзвездной -- 270 долларов в стуки, в трехзвездной -- 100 долларов, в двухзвездной -- 40-70 долларов. Учитывая стабильно высокий спрос и очевидную нехватку гостиниц экономкласса, эксперты уверены, что снижения стоимости гостиничных номеров не произойдет.

Местоположение: в пределах Садового кольца, желательно в пешеходной доступности от Кремля.

 

Количество комнат: одна.

 

Отделка: новая сантехника, крашеные стены ("накат"), теплые полы в ванной и на кухне, полы в жилых комнатах -- паркет или ламинат (не линолеум).

 

Техника: стиральная и посудомоечные машины, СВЧ-печь, видеосистема, холодильник и плита, встроенные в кухню.

 

Такая квартира способна приносить до 15% годовых (отношение доходов от сдачи в аренду к стоимости инвестиций в приобретение квартиры), то есть в два раза больше, чем в среднем по рынку.