Российский рынок недвижимости за 15 лет своего существования прошел, по оценкам
экспертов, путь, на который другим странам пришлось потратить многие десятилетия.
Но, каковы бы ни были его успехи, статистика свидетельствует, что только 40 процентов
россиян удовлетворены своим жильем.
Для принципиального изменения такого положения и задуман приоритетный национальный
проект "Доступное и комфортное жилье – гражданам России", предусматривающий доведение
к 2010 году объема ежегодного ввода жилья до 80 миллионов квадратных метров.
Одним из основных механизмов национального проекта является ипотека. Однако необходимо
учитывать, что ипотека сама по себе (даже при снижении процентных ставок до уровня
инфляции) не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. Кардинально
изменить ситуацию может только увеличение объемов возводимого жилья, сопровождаемое
снижением административных барьеров на строительном рынке.
Иначе рост цен будет всегда опережать платежеспособный спрос. Более того – рост
ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводимого жилья, ведет
к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки. Рост цен на
недвижимость девальвирует все предпринимаемые банками на протяжении последних
лет шаги по снижению ставок и оптимизации требований к заемщикам.
Придание ипотеке статуса общенациональной программы стало фактором, во многом
определяющим в настоящее время масштабы и динамику ипотечного кредитования в России.
Позитивный результат участия банков в реализации Национального жилищного проекта
– динамика роста объемов ипотечного кредитования. По сведениям Банка России, по
состоянию на 1 июля 2005 года объемы ипотечного кредитования в России составляли
26 млрд рублей; к 1 января 2006 года этот объем достиг 52,5 млрд рублей, а к 1
апреля 2006 года суммарная величина выданных ипотечных кредитов составила уже
65,8 млрд рублей. Другими словами, уже за первые 3 месяца текущего года объем
ипотечных кредитов возрос на 13 млрд рублей.
Заметно растет и число банков, реализующих ипотечные программы: в 2004 году их
было около 200, в начале 2005 года – 241, а в начале текущего года – уже 395.
При таком рассмотрении результаты выглядят впечатляюще. С другой стороны, совершенно
очевидно, что массовой ипотека в России все еще не стала, так как доля совокупного
ипотечного капитала в ВВП страны не достигает и 1%.
Поступательное движение ипотеки в нашей стране обусловливается усилиями не только
и не столько финансовых институтов, а, по образному выражению экспертов рынка,
слаженностью трех "осей координат".
Одна из них связана с общей экономической ситуацией, предложением жилья на рынке,
платежеспособным спросом и доходами населения. Другая – с деятельностью коммерческих
банков. И, наконец, третья – с участием государства.
Сегодня налицо все факторы, необходимые для значительного роста ипотеки: улучшается
макроэкономическая ситуация, растут реальные доходы населения, разработана и принята
необходимая законодательная база и, наконец, у банков появляются долгосрочные
кредитные ресурсы.
Говоря о второй "оси" – вкладе банков в развитие ипотечного кредитования – можно
отметить, что за последние несколько лет удалось сделать немало.
В первую очередь следует назвать комплексную оптимизацию ипотечных кредитных
продуктов и, как следствие, их доступность.
Расширяется база ипотеки за счет появления новых категорий клиентов, которые
ранее не могли воспользоваться кредитом. Это следствие предложенных банками новых
программ ипотечного жилищного кредитования.
За последние полтора года ипотечные ставки сократились в среднем на 2%. Средние
ставки займов на покупку готового жилья в валюте опустились до 10–11% годовых.
Рублевые кредиты подешевели до 12–14% годовых. Для строящегося жилья ставки снизились
до 13–15% в валюте и 16–18% в рублях. Рубежи дальнейшего движения указаны в национальном
жилищном проекте: предусмотрено снижение по рублевым кредитам до 11% в 2007 году
и до 10% в 2008 году